Ein Bauträgervertrag ist weit mehr als ein gewöhnlicher Kaufvertrag – er regelt eines der komplexesten Rechtsgeschäfte im Immobilienbereich: den gleichzeitigen Erwerb eines Grundstücks und die schlüsselfertige Errichtung eines darauf geplanten Bauwerks. Für Käufer ist er oft der wichtigste Vertrag ihres Lebens, für Bauträger ein zentrales Element ihres Geschäftsmodells.

Doch genau diese Doppelnatur – Kauf und Bauleistung in einem Dokument – macht den Bauträgervertrag rechtlich anspruchsvoll. Fehler, Unklarheiten oder Lücken können schwerwiegende Folgen haben: von Bauverzögerungen über finanzielle Nachteile bis hin zu langwierigen Rechtsstreitigkeiten.

In diesem Beitrag zeigen wir, was ein Bauträgervertrag enthalten muss, welche rechtlichen Vorgaben gelten und worauf Bauträger besonders achten sollten – praxisnah, verständlich und mit Blick auf aktuelle Anforderungen.

Rechtlicher Rahmen: Was das Gesetz zum Bauträgervertrag sagt

Ein Bauträgervertrag ist rechtlich ein sogenannter Verbrauchervertrag über die Errichtung oder den Umbau eines Hauses in Verbindung mit dem Erwerb eines Grundstücks – geregelt in § 650u BGB. Er kombiniert zwei Vertragsarten: den Grundstückskaufvertrag und einen Werkvertrag über Bauleistungen.

Da hier nicht nur ein Grundstück verkauft, sondern gleichzeitig auch ein Bauwerk errichtet wird, ist der Vertrag besonders stark reguliert – insbesondere zum Schutz der Käuferseite. Zentral dafür sind:

Wichtige gesetzliche Grundlagen:

• § 650u BGB – definiert, wann ein Vertrag als Bauträgervertrag gilt

• Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) – legt fest, welche Inhalte, Unterlagen und Sicherheiten enthalten sein müssen

• Beurkundungspflicht – Der komplette Bauträgervertrag muss notariell beurkundet werden, damit er rechtswirksam ist

Besonderheiten gegenüber anderen Verträgen:

Ein Bauträgervertrag vereint mehrere Vertragsarten in einem Dokument – das bringt spezifische rechtliche Besonderheiten mit sich:

• Kaufvertrag: Im Gegensatz zum klassischen Kaufvertrag enthält der Bauträgervertrag zusätzlich die Verpflichtung, ein Gebäude zu errichten – es geht also nicht nur um den Erwerb eines Grundstücks, sondern auch um die Herstellung eines Bauwerks.

• Werkvertrag: Anders als bei einem reinen Werkvertrag ist beim Bauträgervertrag das Grundstück Teil des Vertragsgegenstands. Der Bauträger verkauft das Grundstück und verpflichtet sich gleichzeitig zur Erstellung des Bauwerks.

• Verbrauchervertrag: Da es sich meist um einen Vertrag zwischen einem Unternehmer (dem Bauträger) und einem Verbraucher (dem Käufer) handelt, greifen besondere Schutzvorschriften – insbesondere das Widerrufsrecht sowie umfassende Informations- und Aufklärungspflichten.

Diese Kombination macht den Bauträgervertrag zu einem juristischen Sonderfall, bei dem rechtssichere Formulierungen und vollständige Inhalte entscheidend sind – sowohl für Bauträger als auch für deren Kunden.

Pflichtinhalte im Bauträgervertrag laut MaBV

Damit ein Bauträgervertrag rechtlich Bestand hat und Käufer geschützt sind, schreibt die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) zwingende Vertragsinhalte vor. Diese Pflichtangaben sorgen für Transparenz, Vergleichbarkeit und Rechtssicherheit – sowohl auf Seiten des Bauträgers als auch beim Erwerber.

Diese Punkte müssen im Bauträgervertrag zwingend geregelt sein:

• Baubeschreibung
  Detaillierte Angaben zu Materialien, Bauweise, energetischem Standard, Ausstattung (z. B. Fenster, Böden, Haustechnik).

• Zahlungsplan nach Baufortschritt
  Aufteilung des Kaufpreises in Raten – z. B. 30 % bei Rohbaufertigstellung, 40 % bei Innenausbau etc.

• Fertigstellungstermin
  Verbindliche Frist für die Übergabe – inklusive Regelungen zu Verzugsfolgen.

• Rechtsverhältnisse am Grundstück
  Eigentumsverhältnisse, Belastungen (Grundschuld, Wegerechte), Teilungserklärung bei WEG.

• Abnahmeregelung
  Zeitpunkt, Ablauf und Voraussetzungen der Bauabnahme.

• Gewährleistung & Mängelrüge
  Verweis auf gesetzliche Gewährleistungspflichten (§ 634 BGB) und Fristen zur Mängelanzeige.

• Sicherheiten & Bürgschaften
  Ggf. Fertigstellungs- oder Gewährleistungsbürgschaft gemäß § 650m BGB.

Diese Inhalte müssen dem Käufer rechtzeitig vor Vertragsabschluss vorliegen – spätestens zwei Wochen vor dem Notartermin (§ 17 Abs. 2a BeurkG). Nur so kann er fundiert entscheiden und Risiken bewerten.

Versteckte Risiken im Bauträgervertrag: Diese Klauseln sollten Bauträger und Käufer genau prüfen

Auch wenn ein Bauträgervertrag rechtlich klar geregelt ist, enthalten viele Verträge Formulierungen, die auf den ersten Blick harmlos wirken – in der Praxis jedoch zu Problemen führen können. Gerade bei Standardverträgen oder veralteten Vorlagen schleichen sich Risiken ein, die teure Folgen haben.

Typische Problemstellen in Bauträgerverträgen:

• Unklare Fristenregelung
  Vage Angaben wie „nach Fertigstellung der Rohbauarbeiten“ bieten Raum für Streit – besser sind feste Kalenderdaten oder nachvollziehbare Bauabschnitte.

• Änderungsvorbehalte ohne klare Grenze
  Wenn sich der Bauträger bauliche Änderungen „im Rahmen des Zumutbaren“ vorbehält, sollte genau definiert sein, was das bedeutet – sonst drohen ungewollte Abweichungen.

• Pauschale Anpassungsklauseln bei Kostensteigerungen
  Formulierungen wie „Preisänderungen vorbehalten“ sind nur zulässig, wenn transparent geregelt ist, wann und wie eine Anpassung erfolgt.

• Fehlende Vertragsstrafe bei Terminverzug
  Ohne eine Regelung zu Vertragsstrafen bei Bauverzögerung fehlt Käufern ein wirksames Druckmittel – umgekehrt sollte auch der Bauträger vor unklaren Sanktionen geschützt sein.

• Kopplungsklauseln bei Erwerbsnebenkosten
  Etwa wenn Notarkosten oder Grunderwerbsteuer auf den Käufer abgewälzt werden, obwohl sie rechtlich dem Verkäufer zustehen – das ist intransparent und oft unzulässig.

Tipp:

Verträge sollten immer individuell geprüft und rechtlich auf Plausibilität bewertet werden. Bauträger sollten dafür eigene, geprüfte Vertragsmuster nutzen – idealerweise digital integrierbar in ihre Projektsteuerung.

Pflichten des Bauträgers im Überblick

Ein Bauträgervertrag verpflichtet nicht nur den Käufer zur Zahlung – er legt auch zahlreiche Pflichten für den Bauträger fest. Diese reichen von der rechtzeitigen Fertigstellung bis zur mängelfreien Übergabe und unterliegen engen rechtlichen Vorgaben. Fehler oder Versäumnisse können schwerwiegende Konsequenzen haben – rechtlich wie wirtschaftlich.

Die wichtigsten Pflichten des Bauträgers:

• Herstellungspflicht
  Der Bauträger muss das Bauwerk entsprechend der vertraglich vereinbarten Baubeschreibung errichten – fristgerecht und vollständig.

• Übergabepflicht
  Das fertige Objekt muss in einem abnahmefähigen Zustand übergeben werden. Teilabnahmen oder Einschränkungen sind nur zulässig, wenn vertraglich vereinbart.

• Dokumentationspflicht
  Dazu zählen unter anderem Revisionsunterlagen, Energieausweise, Bedienungsanleitungen sowie ein vollständiges Abnahmeprotokoll.

• Mängelbeseitigungspflicht
  Gemäß § 634 BGB muss der Bauträger auftretende Mängel innerhalb der Gewährleistungsfrist (in der Regel fünf Jahre) auf eigene Kosten beheben.

• Informationspflichten gegenüber Erwerbern und Behörden
  Vor allem im Hinblick auf Änderungen, Verzögerungen oder Genehmigungsfragen ist der Bauträger zur proaktiven Kommunikation verpflichtet.

Diese Pflichten gelten unabhängig davon, ob externe Nachunternehmer beteiligt sind – der Bauträger bleibt gegenüber dem Käufer allein verantwortlich für die Vertragserfüllung.

Welche Unterlagen Käufer im Rahmen des Bauträgervertrags erhalten müssen

Ein Bauträgervertrag verpflichtet den Bauträger nicht nur zur Bauleistung, sondern auch zur Übergabe zentraler Unterlagen. Diese Dokumente sind essenziell für die rechtssichere Abwicklung, die spätere Nutzung des Gebäudes – und vor allem für die Käuferfinanzierung.

Diese Unterlagen muss der Bauträger dem Käufer übergeben:

• Baubeschreibung (Anlage zum Vertrag)
  Detaillierte Darstellung von Bauausführung, Materialien, Ausstattung und Energieeffizienz

• Grundrisse, Baupläne und Schnitte
  Die dem Bauantrag zugrunde liegenden Unterlagen mit Darstellung aller Wohneinheiten

• Lagepläne und Katasterauszug
  Zur Darstellung von Grenzen, Zufahrten, Gemeinschaftsflächen und Erschließung

• Teilungserklärung (bei Eigentumswohnungen)
  Enthält Sondernutzungsrechte, Miteigentumsanteile, Gemeinschaftsregelungen

• Energieausweis
  Pflichtdokument zur Energieeffizienzklasse nach GEG

• Zahlungsplan nach MaBV
  Mit Zuordnung der Raten zum jeweiligen Baufortschritt

• Nachweis der Baugenehmigung
  Zum Beleg, dass das Objekt rechtlich gebaut werden darf

• Sicherheiten und Bürgschaften
  Falls vertraglich vorgesehen (z. B. Fertigstellungsbürgschaft)

Diese Unterlagen müssen dem Käufer spätestens 14 Tage vor Beurkundung vollständig vorliegen – andernfalls droht die Unwirksamkeit einzelner Vertragsbestandteile (§ 17 Abs. 2a BeurkG).

Beispielhafter Zahlungsplan nach MaBV im Bauträgervertrag

Ein zentraler Bestandteil jedes Bauträgervertrags ist der Zahlungsplan. Dieser regelt, wann welche Raten des Kaufpreises fällig werden – und zwar gestaffelt nach Baufortschritt. Die Grundlage dafür bildet § 3 Abs. 2 der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV).

Der Zahlungsplan schützt Käufer vor zu hohen Vorleistungen und sorgt für planbare Liquidität auf Seiten des Bauträgers. Wichtig: Die einzelnen Raten dürfen nur bei nachgewiesenem Baufortschritt abgerufen werden.

Typischer Zahlungsplan gemäß MaBV:

Die prozentuale Verteilung kann innerhalb gewisser Grenzen angepasst werden – solange die Maximalwerte pro Bauabschnitt nicht überschritten werden.

Tipp für Bauträger:

Ein sauber strukturierter Zahlungsplan im Bauträgervertrag ist nicht nur gesetzlich gefordert, sondern schafft auch Vertrauen bei Käufern und Banken. Moderne Bauträgersoftware wie AMADEUS kann solche Zahlungspläne automatisiert erstellen und direkt mit Rechnungsstellung und Projektfortschritt verknüpfen.

Checkliste: Diese Punkte müssen im Bauträgervertrag geregelt sein

Ein Bauträgervertrag ist ein komplexes Vertragswerk – umso wichtiger ist es, dass alle gesetzlich geforderten und praxisrelevanten Punkte sauber geregelt sind. Diese kompakte Checkliste hilft Bauträgern und Erwerbern, den Überblick zu behalten:

✅ Rechtlich notwendige Inhalte

• Baubeschreibung mit allen technischen Details

• Zahlungsplan nach MaBV (max. Raten pro Bauabschnitt)

• Genaue Bezeichnung von Grundstück und Gebäude

• Fristen für Baubeginn, Fertigstellung und Übergabe

• Regelung zur Bauabnahme (inkl. Teilabnahmen)

• Angaben zu Gewährleistung und Mängelbeseitigung

• Notarielle Beurkundung des gesamten Vertrags

• Hinweise auf Widerrufsrechte bei Verbrauchern

Wichtige Unterlagen (vor Beurkundung)

• Aktueller Grundbuchauszug

• Teilungserklärung (bei Eigentumswohnungen)

• Energieausweis

• Baupläne, Schnitte, Lagepläne

• Nachweis über Baugenehmigung

• Fertigstellungsbürgschaft (falls vereinbart)

Empfehlungen aus der Praxis

• Vermeidung pauschaler Änderungs- oder Preisanpassungsklauseln

• Vertragsstrafen bei Terminüberschreitung sauber geregelt

• Kommunikation mit Käufern und Behörden dokumentiert

• Digitale Verwaltung der Vertragsversionen und Fristen (z. B. mit AMADEUS)

Diese Checkliste kann – je nach Projektgröße – als Grundlage für die interne Prüfung oder für die Kommunikation mit Juristen und Notaren dienen.

Ein sauber formulierter Bauträgervertrag schützt alle Beteiligten

Der Bauträgervertrag ist das Herzstück jeder Projektabwicklung im Wohnbau – rechtlich anspruchsvoll, inhaltlich komplex und oft der entscheidende Faktor für Vertrauen zwischen Bauträger und Käufer. Wer hier präzise arbeitet, vorausschauend plant und gesetzliche Vorgaben konsequent umsetzt, reduziert Risiken, spart Zeit und vermeidet Konflikte.

Ob Baubeschreibung, Zahlungsplan oder Übergabefrist – jedes Detail zählt. Umso wichtiger ist es, Vertragsprozesse und Dokumentation strukturiert und transparent zu managen.

Unser Tipp:

Professionelle Bauträger setzen längst auf digitale Unterstützung. Eine Software wie AMADEUS von DATEX hilft dabei, Verträge, Fristen und Unterlagen zentral zu verwalten – und schafft Klarheit dort, wo Unsicherheit teuer werden kann.

Häufige Fragen zum Bauträgervertrag (FAQ)

Was ist der Unterschied zwischen einem Bauträgervertrag und einem Werkvertrag?
Ein Bauträgervertrag kombiniert den Grundstückskauf mit der Verpflichtung zur Errichtung eines Bauwerks. Ein reiner Werkvertrag hingegen betrifft nur die Bauleistung, ohne Grundstücksübertragung. Für Bauträgerverträge gelten zusätzliche gesetzliche Vorschriften, z. B. aus der MaBV.

Muss ein Bauträgervertrag immer notariell beurkundet werden?
Ja. Ein Bauträgervertrag ist nur dann rechtswirksam, wenn er notariell beurkundet wird. Auch alle zugehörigen Anlagen (z. B. Baubeschreibung, Teilungserklärung) müssen spätestens 14 Tage vor dem Notartermin vollständig vorliegen.

Wie viele Raten darf der Bauträger verlangen?
Die Ratenzahlung muss sich am Baufortschritt orientieren. Die MaBV schreibt dabei eine Staffelung mit klaren Maximalwerten pro Bauabschnitt vor (z. B. 30 % nach Beginn der Erdarbeiten, 28 % nach Rohbaufertigstellung etc.).

Welche Sicherheiten bietet der Bauträger?
Üblich sind Fertigstellungsbürgschaften oder Gewährleistungsbürgschaften. Auch der Zahlungsplan nach Baufortschritt dient als Absicherung für Käufer. Die genauen Sicherheiten müssen im Vertrag geregelt sein.

Was passiert bei Bauverzögerungen?
Wenn im Bauträgervertrag Vertragsstrafen oder Fristen geregelt sind, greifen diese bei Überschreitungen. Fehlen solche Klauseln, gelten die allgemeinen Vorschriften des Verzuges nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch.