Die MaBV (Makler- und Bauträgerverordnung) ist eine bundesrechtliche Verordnung, die für bestimmte Gewerbetreibende im Immobilienbereich Vorgaben u. a. zur Absicherung von Vermögenswerten, zur Zahlungsabwicklung (insbesondere im Bauträgergeschäft) und zu Nachweisen/Prüfungen festlegt. Für Bauträger ist sie vor allem relevant, weil sie Zahlungen typischerweise an Voraussetzungen wie Baufortschritt und Sicherungen knüpft und damit Risiken bei Vorauszahlungen begrenzen soll. Dieser Lexikon-Eintrag zeigt, für wen die MaBV gilt, welche Kernpflichten sich daraus ergeben, wie Ratenplan & Nachweise in der Praxis zusammenspielen und welche typischen Fehler immer wieder auftreten.

Definition MaBV

Die MaBV ist eine Rechtsverordnung des Bundes, die die Pflichten von Immobilienmaklern, Darlehensvermittlern, Bauträgern, Baubetreuern und Wohnimmobilienverwaltern regelt. Sie gilt für Gewerbetreibende, die Tätigkeiten nach § 34c Absatz 1 GewO ausüben, und konkretisiert in diesem Rahmen Vorgaben zum Umgang mit Vermögenswerten, zu Schutzmechanismen sowie zu Nachweisen und Prüfungen.

Zweck & Bedeutung von MaBV

Die MaBV soll Risiken reduzieren, die entstehen, wenn im Immobiliengeschäft Gelder oder sonstige Vermögenswerte von Auftraggebern angenommen, verwaltet oder verwendet werden. Praktisch bedeutet das: Die Verordnung setzt Berufsausübungsregeln und verlangt nachvollziehbare Abläufe, damit Zahlungen und Vermögenswerte nicht unkontrolliert fließen und Pflichten überprüfbar bleiben. Im Bauträgerbereich ist die MaBV besonders wichtig, weil sie den Rahmen dafür gibt, unter welchen Voraussetzungen Teilzahlungen im Verlauf eines Bauvorhabens überhaupt verlangt oder entgegengenommen werden dürfen.

Geltungsbereich: Für wen gilt die MaBV?

Die MaBV gilt für Gewerbetreibende, die Tätigkeiten nach § 34c Absatz 1 GewO ausüben, also typischerweise Immobilienmakler, Darlehensvermittler, Bauträger, Baubetreuer und Wohnimmobilienverwalter. Entscheidend ist die tatsächlich ausgeübte Tätigkeit, nicht nur die Bezeichnung im Impressum oder auf dem Briefkopf; je nach Konstellation kann die MaBV deshalb auch dann relevant sein, wenn im Einzelfall keine (aktuelle) Erlaubnispflicht im Raum steht.

Zentrale Pflichten nach MaBV

Die MaBV bündelt Pflichten, die vor allem dann wichtig werden, wenn Immobilienleistungen mit Geldflüssen, Vorauszahlungen oder der Verwaltung fremder Vermögenswerte verbunden sind. In der Praxis lassen sich die Anforderungen meist in wenige Pflichtbereiche gliedern, die organisatorisch sauber voneinander getrennt und nachvollziehbar dokumentiert werden sollten:

• Umgang mit Vermögenswerten/Fremdgeld: klare Regeln, wann und wie Gelder angenommen, getrennt behandelt und weitergeleitet werden dürfen.

• Transparenz und ordentliche Abwicklung: Abläufe so gestalten, dass Zahlungen, Vermittlungen und Verwendungen von Geldern jederzeit nachvollziehbar bleiben.

• Nachweis- und Aufbewahrungspflichten: Belege, Kontounterlagen und Vorgänge so führen, dass sie prüfbar sind (auch rückwirkend).

• Prüfung/Prüfbericht (je nach Tätigkeit): bestimmte Tätigkeiten lösen regelmäßig eine Pflicht zur prüfbaren Darstellung der Geschäftsvorgänge aus.

 

Ratenplan & Zahlungsvoraussetzungen im Bauträgergeschäft

Im Bauträgergeschäft knüpft die MaBV die Annahme von Voraus- oder Abschlagszahlungen an klare Voraussetzungen, damit Zahlungen erst fließen, wenn grundlegende Sicherungen für den Erwerber greifen. Praktisch landen diese Regeln im notariellen Bauträgervertrag und in der notariellen Abwicklung (Fälligkeit).

Zahlungsvoraussetzungen (typisch vor der ersten Rate):

• Der Bauträgervertrag ist notariell beurkundet; erforderliche Genehmigungen liegen vor und werden notarseitig schriftlich bestätigt.

• Dem Bauträger werden keine vertraglichen Rücktrittsrechte eingeräumt.

• Eine Auflassungsvormerkung (oder bei Wohnungs-/Teileigentum: Vollzug der Rechtsbegründung) sichert den Anspruch des Erwerbers.

• Die Lastenfreistellung vorrangiger Grundpfandrechte ist gesichert (auch für den Fall der Nichtvollendung).

• Baugenehmigung oder ein in der MaBV vorgesehenes Ersatz-/Surrogat ist erfüllt.

Ratenlogik (Baufortschritt, maximal sieben Teilbeträge):ä

• Die MaBV erlaubt Teilzahlungen entsprechend dem Bauablauf und nennt dafür einen Katalog von Teilbeträgen (bezogen auf die Vertragssumme), aus denen der Bauträger bis zu sieben Raten bilden darf. Beispiele aus diesem Katalog sind u. a. 30 % nach Beginn der Erdarbeiten (bei Erbbaurecht 20 %), 40 % nach Rohbaufertigstellung inkl. Zimmererarbeiten, weitere Prozentsätze für definierte Gewerke (z. B. Dach, Rohinstallationen, Fenster, Innenputz, Estrich, Fliesen), 12 % nach Bezugsfertigkeit (Zug um Zug gegen Besitzübergabe) sowie 5 % nach vollständiger Fertigstellung. Fallen einzelne Gewerke nicht an (z. B. bei Eigenausbau), werden die entsprechenden Prozentsätze anteilig auf andere Raten verteilt.

 

Nachweise, Prüfung und Dokumentation

Für Bauträger und Baubetreuer ist in der MaBV besonders praxisrelevant, dass die Einhaltung der Pflichten regelmäßig prüfbar sein muss. Das läuft typischerweise so: Für jedes Kalenderjahr ist eine Prüfung durch einen geeigneten Prüfer vorgesehen; als Ergebnis wird ein Prüfungsbericht erstellt (oder, wenn im Berichtszeitraum keine prüfungspflichtigen Tatbestände vorlagen, eine Negativerklärung). In vielen Bundesländern wird erwartet, dass der Bericht bzw. die Negativerklärung bis spätestens 31.12. des Folgejahres bei der zuständigen Erlaubnisbehörde eingereicht wird. Parallel verlangt die MaBV, dass bestimmte Geschäftsunterlagen geordnet geführt und mehrere Jahre aufbewahrt werden (in der MaBV sind 5 Jahre geregelt); das betrifft in der Praxis vor allem Zahlungsflüsse, Vertragsunterlagen und die Belege, mit denen sich Fälligkeiten, Sicherungen und Weiterleitungen nachvollziehen lassen.

Beispiele aus der Praxis

Beispiel 1: Bauträger verkauft eine Neubauwohnung (Teilzahlungen). Im Vertrag ist ein Ratenplan nach Baufortschritt vorgesehen. Der Bauträger kann Zahlungen nur in den von der MaBV vorgesehenen Teilbeträgen und erst dann anfordern, wenn die jeweiligen Voraussetzungen erfüllt sind (zum Beispiel die grundbuchliche Absicherung und weitere Fälligkeitsvoraussetzungen, die in der MaBV beschrieben sind).

Beispiel 2: Baubetreuer steuert ein Projekt für den Auftraggeber (prüfbarer Nachweis). Der Baubetreuer muss seine Abwicklung so organisieren, dass sich wesentliche Vorgänge und Geldflüsse im Zweifel prüfen und nachvollziehen lassen. Am Jahresende wird typischerweise entweder ein Prüfungsbericht erstellt oder, wenn im Jahr keine entsprechenden Tätigkeiten ausgeübt wurden, eine Negativerklärung eingereicht; als häufig genannte Frist gilt der 31.12. des Folgejahres bei der zuständigen Behörde.

Beispiel 3: Makler dokumentiert einen Vermittlungsauftrag (Aufbewahrung). Auch wenn im Alltag vieles digital läuft, muss der Makler bestimmte Geschäftsunterlagen geordnet vorhalten. Die MaBV nennt hierfür eine Aufbewahrung von 5 Jahren (beginnend mit dem Schluss des Kalenderjahres des letzten aufzeichnungspflichtigen Vorgangs je Auftrag), wobei andere Vorschriften längere Fristen verlangen können.

Typische Fehler & Edge Cases bei MaBV

1) Ratenplan „frei gestaltet“ statt MaBV-konform
Ein häufiger Fehler ist, den Kaufpreis in mehr als sieben Teilzahlungen aufzuteilen oder Raten an „weiche“ Ereignisse zu koppeln (z. B. reine Kalenderdaten). Die MaBV sieht für Bauträger einen katalogisierten Zahlungsplan mit Höchstgrenzen und Baufortschrittsbezug vor; Abweichungen können dazu führen, dass eine Rate (teilweise) nicht wirksam fällig gestellt werden kann.

2) Erste Rate wird verlangt, obwohl Fälligkeitsvoraussetzungen fehlen
Klassisch sind fehlende oder nicht nachweisbar erfüllte Voraussetzungen wie Vormerkung/Absicherung im Grundbuch und die Lastenfreistellung. Praktisch ist das oft kein „Bauproblem“, sondern ein Abwicklungs- und Nachweisthema zwischen Bauträger, Notariat und finanzierender Bank.

3) Vertragsklauseln kollidieren mit MaBV-Logik
Edge Case: Der Vertrag enthält Rechte oder Mechaniken, die die MaBV-Systematik aushebeln (z. B. zusätzliche „Sonderraten“, pauschale Vorleistungen, unklare Definition von Baufortschritt). Das fällt häufig erst auf, wenn der Zahlungsabruf stockt oder der Erwerber die Fälligkeit bestreitet.

4) Prüfbericht/Negativerklärung wird vergessen oder zu spät eingereicht
In der Praxis passiert das besonders bei kleineren Unternehmen oder wenn im Jahr „wenig los“ war. Dann wird statt eines Prüfberichts häufig eine Negativerklärung benötigt – und beides ist in vielen Behördenprozessen mit einer klaren Einreichfrist bis 31.12. des Folgejahres verknüpft.

5) Dokumentation ist da, aber nicht prüfbar strukturiert
Typisch sind verstreute Belege (E-Mail, Banking, Ordner, Projektlaufwerke), fehlende Zuordnung „Vorgang → Zahlung → Voraussetzung“ oder nicht nachvollziehbare Umbuchungen. Das rächt sich, wenn die Jahresprüfung Unterlagen nachfordert oder wenn ein Erwerber Nachweise zur Fälligkeit sehen will.

6) Aufbewahrungsfristen werden unterschätzt
Die MaBV nennt für bestimmte Geschäftsunterlagen 5 Jahre Aufbewahrung, beginnend mit dem Schluss des Kalenderjahres, in dem der letzte aufzeichnungspflichtige Vorgang je Auftrag angefallen ist. Längere Fristen aus anderen Vorschriften bleiben davon unberührt.

7) „Keine Erlaubnis, also keine MaBV“ (Trugschluss)
Die MaBV stellt im Anwendungsbereich auf die ausgeübte Tätigkeit ab und gilt ausdrücklich unabhängig vom Bestehen einer Erlaubnispflicht. Das ist ein typischer Stolperstein bei gemischten Geschäftsmodellen oder Projektgesellschaften.

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Häufig gestellte Fragen zu MaBV

Gilt die MaBV nur für Bauträger?
Nein. Die MaBV richtet sich an mehrere Tätigkeiten im Umfeld von § 34c GewO, typischerweise z. B. Makler, Darlehensvermittler, Bauträger, Baubetreuer und Wohnimmobilienverwalter. Welche Pflichten konkret greifen, hängt davon ab, welche Tätigkeit tatsächlich ausgeübt wird.

Wie viele Raten sind nach MaBV beim Bauträgerkauf erlaubt?
Im Bauträgergeschäft sieht die MaBV eine Zahlung in bis zu sieben Raten vor, die sich an definierten Baufortschritten orientieren. Wie die einzelnen Teilbeträge kombiniert werden, muss am Ende innerhalb dieses Rahmens bleiben.

Wann darf ein Bauträger die erste Rate verlangen?
Teilzahlungen dürfen typischerweise erst verlangt werden, wenn die vertraglichen und grundbuchlichen Voraussetzungen für die Sicherung des Erwerbers erfüllt sind und der jeweilige Baufortschritt erreicht ist. In der Praxis wird die Fälligkeit häufig notariell gesteuert und an Nachweise geknüpft.

Was ist eine Negativerklärung nach § 16 MaBV?
Eine Negativerklärung ist die Erklärung, dass im betreffenden Kalenderjahr keine prüfungspflichtige Tätigkeit ausgeübt wurde, sodass kein Prüfbericht erforderlich ist. Sie ersetzt den Prüfbericht in diesen Fällen und wird ohne Mitwirkung eines Prüfers abgegeben.

Bis wann müssen Prüfbericht oder Negativerklärung eingereicht werden?
Viele Behörden/IHKs nennen als Abgabetermin spätestens den 31. Dezember des Folgejahres (bezogen auf das Berichtsjahr). Die Einreichung erfolgt in der Regel unaufgefordert bei der zuständigen Erlaubnisbehörde.

Wer darf die MaBV-Prüfung machen (und wer nicht)?
Die Prüfung muss durch einen geeigneten Prüfer erfolgen; ungeeignet sind Konstellationen, in denen z. B. Befangenheit naheliegt oder die erforderliche Sachkunde fehlt. In der Praxis wird dazu häufig vor Auftragsannahme geprüft, ob dem Auftrag Umstände entgegenstehen.

Was passiert, wenn der Prüfbericht zu spät kommt?
Mehrere Behörden weisen darauf hin, dass die nicht fristgerechte Vorlage als Ordnungswidrigkeit behandelt werden kann und mit Bußgeld belegt sein kann. Welche Folgen konkret drohen, hängt vom Einzelfall und der zuständigen Behörde ab.

Muss der Ratenplan im Vertrag „starr“ festgelegt sein?
In der Praxis tauchen auch flexible Formulierungen auf; entscheidend bleibt, dass die MaBV-Grenzen eingehalten werden (insbesondere keine „achte Rate“ und Zahlung nur im zulässigen Rahmen). Ob eine konkrete Vertragsgestaltung wirksam ist, ist am Ende eine Rechtsfrage des Einzelfalls.