Ob es sich um ein Einfamilienhaus, ein modernes Bürogebäude, einen Wolkenkratzer oder ein Verwaltungsgebäude handelt, allen diesen Bauprojekten liegt ein Bauvertrag zugrunde. Doch was macht diesen Vertrag so einzigartig und welche Aspekte müssen bei seiner Erstellung berücksichtigt werden? Wir vermitteln Ihnen die wesentlichen Punkte, damit Sie sicher und rechtlich geschützt bauen können.

Bauvertrag – Was ist das?

Wenn Sie den Bau eines Gebäudes in Auftrag geben, geschieht dies nicht einfach auf mündliche Absprachen. Stattdessen wird die gewünschte Leistung durch einen Bauvertrag festgelegt, auf den sich beide Parteien – der Auftraggeber und der Auftragnehmer – beziehen können. Doch was genau beinhaltet ein Bauvertrag?

Ein Bauvertrag ist eine vertragliche Vereinbarung über ein Bauvorhaben zwischen dem Auftraggeber und dem Auftragnehmer. Dabei kann es sich um den Neubau einer Immobilie, einen Umbau, Anbau, eine Renovierung oder auch um einzelne Leistungen an einem Bauwerk handeln, wie beispielsweise Malerarbeiten, Heizungsinstallationen oder Elektroarbeiten.

Je nach Art des Bauvorhabens und den beteiligten Parteien gelten unterschiedliche rechtliche Regelungen für den Bauvertrag. Für private Auftraggeber findet vor allem das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) Anwendung. Zusätzlich kann auch die Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB) relevant sein. Bei Großprojekten und öffentlichen Aufträgen sind die Regeln der VOB sogar verbindlich vorgeschrieben.

Diese speziellen Regelungen bieten einen entscheidenden Vorteil: Da der Bau eines Gebäudes mit erheblichen finanziellen und zeitlichen Aufwendungen verbunden ist, bieten sie rechtliche Sicherheit im Falle von Komplikationen oder Problemen während des gesamten Bauprozesses.

Bauverträge nach Bürgerlichem Gesetzbuch (BGB)

Ein BGB-Bauvertrag gemäß § 650a Absatz 1 definiert einen Vertrag über die Herstellung, Wiederherstellung, Beseitigung oder Umbau eines Bauwerks, einer Außenanlage oder eines Teils davon. Diese Definition umfasst verschiedene Szenarien rund um den Neubau, Umbau eines Gebäudes sowie die Durchführung kleinerer Bauarbeiten. Der Bauvertrag wird innerhalb des BGB als Werkvertrag betrachtet (§§ 631 ff. BGB). Seit Januar 2018 gilt für das Werk- und Bauvertragsrecht eine überarbeitete Fassung.

Für den Abschluss eines BGB-Bauvertrages gibt es keine direkten Formvorschriften. Selbst mündliche Zusagen oder konkludentes Handeln sind gültig, insbesondere bei kleineren Arbeiten. Bei umfangreicheren Projekten wie dem Bau eines Hauses inklusive Grundstückskauf ist jedoch eine notarielle Beurkundung erforderlich, und somit die schriftliche Form verpflichtend.

Ein ordnungsgemäßer Bauvertrag nach BGB nennt zunächst die Vertragsparteien und definiert dann die Bauleistung detailliert. Dabei werden Rahmenbedingungen wie Bauzeit und Vergütung festgelegt, möglicherweise in Form eines Zahlungsplans. Zusätzlich werden Sicherheiten bezüglich der Ausführung der Bauleistung sowie Ansprüche auf Mängelbeseitigung und Gewährleistung festgelegt.

Bauverträge nach VOB (Großprojekte)

Im Vergleich zu privat gebauten Einfamilienhäusern sind Großprojekte wie öffentliche Gebäude von besonderer Tragweite. Hierfür gelten spezielle Bestimmungen, nach denen sich der Bauvertrag richten muss: die Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (VOB). Die VOB regelt die Ausschreibung und Vergabe von Bauleistungen, die Vertragsbedingungen zwischen Auftraggeber und Auftragnehmer sowie technische Aspekte der Bauleistungsausführung. Diese Bestimmungen haben zwar nicht den Status eines Gesetzes oder einer Verordnung, können jedoch wie eine vertragliche Bedingung angesehen werden. Die Anwendung der VOB ist für Bauverträge der öffentlichen Hand obligatorisch und kann für andere Bauprojekte verbindlich werden, wenn sie eindeutig in den Bauvertrag aufgenommen wird.

Die VOB hat das Ziel, Transparenz zu schaffen und fairen Wettbewerb unter den Marktteilnehmern zu fördern. Sie enthält spezielle Bestimmungen für die Vergabe von Aufträgen, die in eigenen Paragrafen festgelegt sind.

Diese besteht aus drei Teilen, die eine umfassende Regelung für Bauleistungen bieten. Es lohnt sich, diese Teile genauer zu betrachten, um das Regelwerk besser zu verstehen:

VOB/A: Allgemeine Bestimmungen

Teil A der VOB wurde als DIN-Norm veröffentlicht und richtet sich an Auftraggeber, insbesondere die öffentliche Hand. Zudem gelten die Bestimmungen für Aufträge aus spezifischen Sektoren wie der Energieversorgung. Die Besteller können dabei öffentliche Auftraggeber sein oder auch natürliche und juristische Personen.

Die allgemeinen Bestimmungen im Teil A sind in drei Abschnitte unterteilt. Der erste Abschnitt behandelt Grundlegendes zur Ausschreibung und Vergabe von Bauleistungen auf nationaler Ebene. Im Abschnitt 2 werden gesonderte Bestimmungen auf EU-Ebene erläutert. Abschnitt 3 bezieht sich auf spezifische Regelungen für einzelne Sektoren.

VOB/B: Allgemeine Vertragsbedingungen

Für private Auftraggeber sind Teil B und Teil C der VOB von Bedeutung. Teil B enthält zusätzliche Regelungen, die die Gesetze des BGB ergänzen. Diese sind ebenfalls als DIN-Norm formuliert. In Teil B finden sich umfassende Empfehlungen zur Vertragsgestaltung, darunter die Beschreibung des Leistungsumfangs und der Vergütung, Regelungen zur Bauabnahme sowie Verjährungsfristen.

VOB/C: Allgemeine technische Vertragsbedingungen

Wie bereits erwähnt, ist Teil C der VOB auch für private Bauprojekte relevant. In diesem Teil werden die Details zur Ausführung der vereinbarten Leistungen genauer spezifiziert. Dabei kommen die sogenannten Allgemeinen Technischen Vertragsbedingungen für Bauleistungen (ATV) zum Einsatz, die ebenfalls als DIN-Normen formuliert wurden. Zunächst enthält dieser Teil allgemeine Regelungen für Bauarbeiten jeder Art (ATV DIN 18299). Die weiteren DIN-Normen sind dagegen sehr spezifisch und betreffen beispielsweise Betonarbeiten, Verglasungsarbeiten oder Gerüstarbeiten. Diese Regeln unterstützen die einzelnen Gewerke bei der professionellen Ausführung ihrer Arbeiten und der Abrechnung.

Ein weiterer Unterschied zwischen der VOB und dem BGB liegt in der Flexibilität der Bauverträge. Nach dem BGB sind nach Vertragsabschluss in der Regel kaum noch Änderungen seitens des Auftraggebers möglich, es sei denn, der Bauunternehmer stimmt zu. Unter der VOB hingegen ist das Bauunternehmen verpflichtet, Änderungswünsche anzunehmen. Zudem unterscheiden sich die Kündigungsmöglichkeiten und Verjährungsfristen zwischen beiden Regelwerken.

Beim Aufsetzen eines Bauvertrages sollten Sie berücksichtigen, dass Sie entweder das BGB oder die VOB als Basis verwenden können. Bei Bedarf können auch abweichende Vorgaben von BGB und VOB in einem Bauvertrag festgelegt werden, sofern beide Vertragspartner damit einverstanden sind. Wichtig ist jedoch, dass alle Vereinbarungen schriftlich dokumentiert werden.

Rechtssicheres Bauen

Als Bauherr, Architekt oder Bauunternehmen kommen Sie nicht umhin, sich mit einem Bauvertrag auseinanderzusetzen. Auch wenn Sie lieber Gebäude planen und bauen möchten, ist es wichtig, die Bestandteile des Vertrags sorgfältig zu überprüfen, um Ihre Sicherheit zu gewährleisten.

Oft fällt es Nicht-Fachleuten schwer, einen Bauvertrag richtig abzuschließen. In solchen Fällen ist es ratsam, sich rechtliche Unterstützung bei der Prüfung des Vertrags zu holen. Ein Fachmann kann die wesentlichen Punkte identifizieren und Ihnen Ihre Rechte und Pflichten klarlegen.

Bevor Sie einen Vertrag aufsetzen, kann es hilfreich sein, sich von einem Experten beraten zu lassen, ob ein Vertrag nach BGB oder ein VOB-Bauvertrag besser zu Ihrem individuellen Bauvorhaben passt. Der Bauvertrag dient dazu, beide Parteien abzusichern, falls eine kooperative Zusammenarbeit nicht mehr möglich ist. Es liegt in Ihrer Verantwortung, sich um eine gute Zusammenarbeit zu bemühen.

Wenn Sie die Risiken von Anfang an minimieren möchten, könnte ein Allianz-Vertrag eine Option sein. Mit einem solchen Vertrag schaffen Sie eine kooperative Basis und arbeiten gemeinsam am Erfolg des Bauvorhabens.

Bauvertrag: So kündigen Sie

Das Kündigen eines Bauvertrags ist meist ein ernsthafter Schritt, der rechtliche Konsequenzen nach sich zieht. Hier sind die Rechte und Möglichkeiten für Auftragnehmer und Auftraggeber nach BGB und VOB:

Bauvertrag kündigen als Auftraggeber:

Nach BGB: Auftraggeber können den Vertrag jederzeit ohne Angabe von Gründen kündigen, jedoch kann dies weitreichende Folgen haben. Es wird empfohlen, dies nur mit Bedacht zu tun, da dem Auftragnehmer eine angemessene Vergütung zusteht. Diese wird anhand festgelegter Kriterien berechnet, jedoch kann die genaue Summe variieren. Zusätzliche Kosten sollten im Vertrag festgehalten werden.

Nach VOB: Der Auftraggeber kann den Vertrag schriftlich bis zur Vollendung der Leistung kündigen. Der Auftragnehmer hat Anspruch auf Vergütung für erbrachte Leistungen. Wenn der Auftragnehmer an der Erfüllung der Leistung gehindert wird, kann ebenfalls eine Kündigung erfolgen, nachdem angemessene Fristen gesetzt wurden.

Bauvertrag kündigen als Auftragnehmer:

Nach BGB: Der Auftragnehmer kann den Vertrag kündigen, wenn der Auftraggeber notwendige Handlungen nicht erfüllt, was den Bauprozess verzögert. Auch hier muss eine angemessene Frist gesetzt werden, bevor die Kündigung wirksam wird.

Nach VOB: Der Auftragnehmer kann den Vertrag kündigen, wenn der Auftraggeber die Leistungserbringung behindert. Auch hier müssen angemessene Fristen gesetzt werden.

Außerordentliche Kündigungen: Beide Parteien können außerordentlich kündigen, wenn ein wichtiger Grund vorliegt. Dies kann etwa bei arglistiger Täuschung oder Verweigerung der Mängelbeseitigung der Fall sein.

Um rechtliche Probleme zu vermeiden, ist eine rechtssichere Kündigung erforderlich.